GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.179.837/01
de stichting Tiwos, [vestigingsnaam] Woonstichting,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als Tiwos,
advocaat: mr. C.J.P. Schellekens te Best,
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.J.M. Jansen te Tilburg,
op het bij exploot van dagvaarding van 30 oktober 2015 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 5 oktober 2015, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, gewezen tussen Tiwos als eisers en [geïntimeerde] als gedaagde.
Overwegingen
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.a. Tiwos heeft met ingang van 8 mei 1990 aan [geïntimeerde] voor onbepaalde tijd een woning verhuurd aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning), (dagvaarding in eerste aanleg, productie 1). De woning wordt bewoond door [geïntimeerde] , haar partner [partner van geintimeerde] (hierna: [partner van geintimeerde] ) en hun minderjarige zoon [minderjarige 1] . b. De burgemeester van de gemeente Tilburg heeft bij besluit van 16 december 2014 overwogen en gelast (dagvaarding in eerste aanleg, productie 5):“(…) Ik heb van de politie het volgende vernomen. Medewerkers van de Dienst Landelijke Recherche (politie) hebben op 23 mei 2014 een onderzoek ingesteld bij uw pand aan de [adres 1] in [plaats] . Daarbij zijn de woning en de schuur doorzocht. In de Basis Registratie Personen (gemeentelijke bevolkingsadministratie) staan op dit adres ingeschreven de heer [partner van geintimeerde] , mevrouw [geïntimeerde] en hun zoon. Bij deze doorzoeking zijn in uw pand en de bijbehorende schuur de volgende hoeveelheden harddrugs aangetroffen:- 0,7 gram cocaïne (in de kinderslaapkamer)
- 1.200 gram meth amfetamine (in de schuur)
- 370,4 gram amfetamine (in de schuur).
Dit is een handelshoeveelheid harddrugs. Daarnaast is er 574 gram cafeïne (een stof die gebruikt wordt bij het vervaardigen van amfetamine) aangetroffen. (…)
3. Mijn voornemen om de woning tijdelijk te sluiten.
In mijn brief van 23 oktober 2014 heb ik u laten weten dat ik van plan ben u een last onder bestuursdwang op te leggen. Ik heb u in de gelegenheid gesteld hierover uw zienswijze kenbaar te maken, maar u hebt daarvan geen gebruik gemaakt. Wel heb ik zienswijzen ontvangen namens de bewoners. (…)
De wetgever heeft mij de bevoegdheid tot het geven van een last tot sluiting als bedoeld in artikel 13b Opiumwet toegekend. Ik maak daar geheel volgens de wet en volgens mijn vaste beleid gebruik van (..). De zienswijzen leiden er dus niet toe dat ik afzie van mijn last tot sluiting. (…)
5. Mijn besluit
(…) Ik gelast u uw woning en bijbehorende schuur aan de [adres 1] te [plaats] te sluiten en afgesloten te houden met ingang van 15 januari 2015 voor een periode van drie maanden. (…)”. c. De burgemeester heeft bij besluit van 24 maart 2015 het bezwaar van [geïntimeerde] tegen voornoemd besluit ongegrond verklaard (dagvaarding in eerste aanleg, productie 7).
d. De voorzieningenrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (bestuursrecht) heeft bij uitspraak van 12 mei 2015 het beroep van [geïntimeerde] tegen het besluit van 24 maart 2015 ongegrond verklaard (dagvaarding in eerste aanleg, productie 8).
e. De burgemeester heeft op 29 mei 2015 de woning feitelijk gesloten voor de duur van drie maanden, derhalve tot 29 augustus 2015 (dagvaarding in eerste aanleg, punt 12). f. Tiwos heeft in een brief van 25 juni 2015 aan [geïntimeerde] geschreven (dagvaarding in eerste aanleg, productie 9): “(…) Tiwos tolereert niet dat huurders zich in of vanuit hun woning bezighouden met drugs gerelateerde activiteiten. Tiwos voert al vele jaren het strikte beleid, dat de huurovereenkomst met huurders die zich met deze activiteiten bezig houden wordt ontbonden. Bovendien rust op Tiwos de verplichting om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar woningen zijn gelegen. Tiwos is dan ook in beginsel gehouden om zoveel mogelijk medewerking te verlenen aan het (bestuurlijk) optreden tegen dergelijk maatschappelijk onaanvaardbaar gedrag van u.
In dat kader heeft de wetgever in artikel 231 lid 2 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek een eenvoudige mogelijkheid gecreëerd voor beëindiging van de contractuele relatie met huurders van de woning die op last van de burgemeester is gesloten vanwege overtreding van de Opiumwet.
Ik deel u hierbij mede, dat Tiwos van deze mogelijkheid gebruik maakt. Namens Tiwos ontbind ik daarom hierbij op de voet van artikel 7:231, tweede lid, BW per vandaag de huurovereenkomst (…). Voorgaande betekent ook, dat u de woning moet ontruimen. U dient de woning uiterlijk 29 augustus 2015 te hebben ontruimd. Indien u weigert de woning vrijwillig te ontruimen, dan zal Tiwos een rechterlijke procedure starten tot ontruiming. (…)”. g. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft in een brief van 6 juli 2015 aangegeven dat zij niet akkoord is met de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst (procesdossier eerste aanleg, deel 2, productie 2). h. [geïntimeerde] is na afloop van de periode van sluiting weer in de woning gaan wonen (dagvaarding in eerste aanleg, punt 14).
3.2.
In de onderhavige procedure heeft Tiwos de voorzieningenrechter in eerste aanleg, kort gezegd, verzocht om [geïntimeerde] te veroordelen om de woning te ontruimen en te verlaten, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
3.3.
De voorzieningenrechter heeft in het vonnis van 5 oktober 2015 de vorderingen van Tiwos afgewezen en haar in de proceskosten veroordeeld. De voorzieningenrechter heeft onder meer overwogen dat Tiwos, door de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden enkel op de (automatische) grond dat dit haar beleid is in geval van sluiting van een woning op last van de burgemeester, jegens [geïntimeerde] niet, althans onvoldoende heeft afgewogen of die ontbinding in dit geval voldoet aan de eisen van proportionaliteit. De voorzieningenrechter heeft voorshands geoordeeld dat Tiwos in redelijkheid niet tot uitoefening van de haar gegeven bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding heeft kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW) (vonnis waarvan beroep, r.o. 4.13).
3.4.
Tiwos heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Tiwos heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en opnieuw rechtdoende, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest, althans binnen een door het gerechtshof in goede justitie te bepalen termijn, de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hare en al de personen die zijdens [geïntimeerde] in de woning verblijven en de woning ter vrije beschikking van Tiwos te stellen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in beide instanties.
3.5.
De grieven 1 tot en met 5 richten zich, samengevat, tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat Tiwos voorshands in redelijkheid niet tot buitengerechtelijke ontbinding heeft kunnen komen (beroepen vonnis, r.o. 4.13). Deze grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling, zij leggen het geschil in volle omvang aan het hof voor.
Grief 6 is gericht tegen de proceskostenveroordeling. Hierna zal bij de bespreking van de grieven blijken in hoeverre de vorderingen van Tiwos toewijsbaar zijn.
3.6.
Naar het oordeel van het hof heeft Tiwos een voldoende spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening, nu het gaat om een beëindiging van een door haar gestelde inbreuk op haar eigendomsrecht. Of in deze procedure de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is, hangt mede af van de vraag of het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure een voorziening tot ontruiming zal worden toegewezen.
3.7.
In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten.
In artikel 13b lid 1 van de Opiumwet is bepaald dat de burgemeester bevoegd is tot oplegging van een last onder bestuursdwang indien in woningen, of lokalen, dan wel in of op bij woningen of zodanige lokalen behorende erven een middel als bedoeld in de bij die wet behorende lijst I of II wordt verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig is. In voornoemde lijst I is onder meer opgenomen amfetamine, methamfetamine en cocaïne.
besluit burgemeester van Tilburg
3.8.
In het onderhavige geval staat vast dat de woning ingevolge het besluit van de burgemeester van Tilburg van 16 december 2014 is gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet.
Ook staat vast dat het hiertegen door [geïntimeerde] ingestelde bezwaar en beroep ongegrond is verklaard. In de uitspraak op het beroep van 12 mei 2015 is aangegeven dat van die uitspraak binnen zes weken hoger beroep kan worden ingesteld bij de Raad van State (dagvaarding in eerste aanleg, productie 8, onderaan het vonnis).
Tiwos heeft in de toelichting op haar grieven betoogd dat zij niet bekend is met hoger beroep bij de Raad van State, zij heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat hiervan sprake is (dagvaarding in hoger beroep, punt 37). [geïntimeerde] heeft dit in haar memorie van antwoord niet weersproken en overigens is niet gebleken van een (tijdig) ingesteld hoger beroep.
Anders dan de voorzieningenrechter heeft overwogen, moet gelet hierop naar het oordeel van het hof voorshands worden aangenomen dat het besluit van de burgemeester van Tilburg van 16 december 2014 formele rechtskracht heeft gekregen, zodat van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan (vonnis waarvan beroep, r.o. 4.8 en aanhef 4.9.), nog daargelaten dat het hof, gelet op de Kamerstukken I, 24549 nr. 190a p. 2/3 en nr. 78 p. 5/6 waarin gesproken wordt over de onherroepelijke gevolgen voor civielrechtelijke rechtsverhoudingen, van oordeel is dat de bestuursrechtelijke rechtsgang niet behoeft te worden afgewacht. Dit betekent dat Tiwos in beginsel bevoegd was om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden.
3.9.
[geïntimeerde] heeft hiertegen verweer gevoerd. Zij heeft in hoger beroep allereerst betoogd dat onvoldoende vast staat dat in de woning een grote hoeveelheid drugs is aangetroffen, dat de aangetroffen goederen nog niet uitgebreid zijn onderzocht door een forensisch laboratorium en dat geen sprake was van handel in verdovende middelen vanuit de woning (mva punten 9 en 11). Verder heeft zij, samengevat, betoogd dat de voorzieningenrechter terecht en op goede gronden heeft geoordeeld dat sprake is van een schending van het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:13 lid 3 BW (mva punt 37).
aanwezigheid middelen in woning
3.10.
Volgens Tiwos heeft de politie op 23 mei 2014 in de woning 1200 gram meth amfetamine, 370,4 gram amfetamine, 0,7 gram cocaïne (en 574 gram cafeïne) aangetroffen. Tiwos heeft verwezen naar het besluit van de burgemeester van 16 februari 2014, waarin is aangegeven dat in de woning deze ruime handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen.
De bestuursrechter heeft een sluiting van drie maanden niet onredelijk geacht, gelet op het beleid van de gemeente Tilburg en de hoeveelheid harddrugs die in de woning zijn aangetroffen. Tiwos heeft naar die uitspraak verwezen, waarin is aangegeven: “(…) In de stukken bevindt zich een verklaring van het Nederlands Forensisch Instituut van 6 juni 2014 dat het (…) aangetroffen materiaal cocaïne en amfetamine bevat. (…)” (dagvaarding in hoger beroep, punten 3-4, 10, 13 en dagvaarding in eerste aanleg, productie 8).
[geïntimeerde] heeft erkend dat in de woning 0,7 gram cocaïne, voor eigen gebruik, is aangetroffen (mva punt 34). Verder volgt uit haar eigen betoog dat haar partner ( [partner van geintimeerde] ) tegenover de politie heeft erkend dat hij voor 23 mei 2014 ‘goederen in zijn schuur’ had gelegd ter bewaring in ruil voor geld en dat hij pas na inbeslagname wist dat het om (meth)amfetamine en/of cocaïne ging. Gelet hierop, alsmede op de door [geïntimeerde] niet gemotiveerd weersproken (overweging van de bestuursrechter met betrekking tot de) verklaring van het NFI, gaat het hof voorbij aan het andersluidende, onvoldoende onderbouwde verweer van [geïntimeerde] . Gesteld noch gebleken is dat de schuur (of garage) niet bij de woning zou horen en de combinatie en hoeveelheid van de aangetroffen middelen vormt naar het oordeel van het hof voldoende grond om voorshands aan te nemen dat deze middelen in de woning werden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig waren, met andere woorden gedragingen in het gehuurde als hiervoor in 3.7 bedoeld.
buitengerechtelijke ontbinding
3.11.
Tiwos heeft in hoger beroep terecht betoogd dat voor de buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW geen tekortkoming van de huurder is vereist (dagvaarding in hoger beroep, punten 43-47). De buitengerechtelijke ontbinding is immers gebaseerd op de sluiting van de woning door de burgemeester op basis van artikel 13b van de Opiumwet en niet op een tekortkoming van de huurder. Dit betekent dat de door [geïntimeerde] gestelde omstandigheden dat zij niets af wist van de door [partner van geintimeerde] bewaarde goederen, dat [partner van geintimeerde] geen dagvaarding voor een strafrechtelijke procedure heeft ontvangen en dat blijkens de in eerste aanleg overgelegde steunbetuigingen nimmer overlast is ontstaan voor de omgeving, in zoverre niet relevant zijn. Voor een buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten; het gaat om gedragingen in het gehuurde als hiervoor reeds overwogen (dagvaarding in hoger beroep punt 60, mva punten 9-10 en pleitnota in eerste aanleg van [geïntimeerde] , punt 3, zie eveneens gerechtshof ’s-Hertogenbosch 16 juni 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:2215).
3.12.
Het hof overweegt dat een ontruiming van een woning een inmenging vormt in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor een woning van een bewoner. Inmenging is op grond van lid 2 van dat artikel toegestaan voor zover dat bij wet is voorzien en in een democratische samenleving noodzakelijk is. Voor de inmenging moet een dwingende maatschappelijke behoefte bestaan, zij moet evenredig zijn aan het gewicht van het te dienen belang en een bewoner moet de evenredigheid en de redelijkheid van het verlies van zijn woonrecht door een rechter kunnen laten toetsen (vgl. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 augustus 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:6811). Met betrekking tot het onderhavige geval is inmenging voorzien in artikel 7:231 lid 2 BW, indien de burgemeester de woning heeft gesloten op grond van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet. De toetsing van de evenredigheid en de redelijkheid van de inmenging vindt plaats op grond van artikel 3:13 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat een bevoegdheid (in casu: tot buitengerechtelijke ontbinding) kan worden misbruikt door deze uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarmee zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen.
3.13.
Volgens [geïntimeerde] is de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst disproportioneel. Zij en haar gezinsleden hebben forse medische problemen en kunnen nergens heen. [geïntimeerde] en haar gezin hebben geen financiële middelen om een verhuizing en particuliere woonruimte te betalen. Zij huurt de woning al 33 jaar en nooit eerder is sprake geweest van enige klacht over de wijze van gebruik. De burgemeester van Tilburg had wel oog voor de bijzondere situatie van [geïntimeerde] en haar gezin, om die reden is als uniek en uitzonderlijk gebaar tijdens de sluiting een vervangende geschikte woning (aan de [adres 2] te [plaats] ) ter beschikking gesteld. Zowel [partner van geintimeerde] als [minderjarige 1] dienen vanwege medische redenen te beschikken over geschikte woonruimte (pleitnota in eerste aanleg van [geïntimeerde] , punt 8-10 en mva punten 3, 12, 25, 26).
3.14.
Volgens Tiwos slaagt een beroep van [geïntimeerde] op het proportionaliteitsbeginsel niet. Er lijkt een toename te zijn van harddrugs gerelateerde activiteiten in huurwoningen, met gemeentelijke sluitingen als gevolg. Tiwos wil deze activiteiten hard aanpakken, zodat voor iedereen duidelijk is (en wordt) dat dit niet wordt geaccepteerd. Tiwos heeft in de omstandigheden van dit geval geen aanleiding gezien om af te zien van buitengerechtelijke ontbinding. De woning is gesloten als gevolg van gedragingen die aan [geïntimeerde] zijn toe te rekenen. Het is de verantwoordelijkheid van [geïntimeerde] als ouder om voorzieningen te treffen voor haar (destijds) twaalfjarige zoon [minderjarige 1] en uit niets blijkt dat hij specifiek aan de woning is gebonden. [geïntimeerde] is zelf gehouden om hulp in te roepen van instanties en het had op haar weg gelegen om eerder vervangende woonruimte te zoeken. Dat [partner van geintimeerde] huisvesting nodig heeft vanwege medische problemen kan niet aan Tiwos worden tegengeworpen. Zij kan tijdelijk bij anderen inwonen of gebruik maken van andere (crisis)opvang. Alleen in zeer bijzondere gevallen zal plaats zijn voor de conclusie dat buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en daarvan is hier geen sprake. Dat zij al langere tijd de woning huurt en niet eerder sprake is geweest van druggerelateerde zaken maakt dit niet anders (dagvaarding in hoger beroep, punten 47, 49, 51-52, 62-65, 74).
3.15.
Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft Tiwos haar bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst niet misbruikt. Zij heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden met het doel om harddrugs gerelateerde activiteiten in haar huurwoningen, die toe te lijken nemen, te bestrijden. De gevorderde voorziening tot ontruiming van de woning is weliswaar ingrijpend, maar dat [geïntimeerde] , [partner van geintimeerde] en [minderjarige 1] hierdoor als gevolg van hun medische problemen, zowel fysiek als geestelijk, in zodanige (psychische) problemen zullen raken dat ontruiming niet kan worden verlangd, is voorshands onvoldoende gebleken.
3.16.
Ten aanzien van [geïntimeerde] heeft huisarts dr. [huisarts 1] in een brief van 13 januari 2016 weliswaar aangegeven dat zij suïcidale gedachten had, maar daaraan is toegevoegd dat zij sindsdien een rustgevend middel gebruikt. [geïntimeerde] heeft verder verwezen naar een brief van 10 november 2014 van maatschappelijk werkster [maatschappelijk werkster] , waarin is vermeld (mva punt 26): “(…) Hoewel ik mw. [geïntimeerde] niet meer begeleid is het contact met haar blijven bestaan. Zij bezoekt met regelmaat mijn spreekuren. Sinds enkele jaren begeleid ik hun dochter, [dochter ] (…). Ik wil u verzoeken om dit gezin niet uit hun woning te zetten omdat dit grote nadelige gevolgen heeft voor de kinderen en de partner van dhr. [partner van geintimeerde] . [minderjarige 1] zit in het laatste jaar van het basisonderwijs. De school is in de buurt. [minderjarige 1] is hier opgegroeid en voelt zich hier vertrouwd. (…) Dochter [dochter ] woont met haar zoontje [minderjarige 2] in dezelfde wijk als haar ouders. Bij haar is, na een moeilijke periode, een stijgende lijn in haar leven te zien. Als de uithuiszetting van haar ouders doorgang vindt voorzie ik dat zij qua huisvesting en levensonderhoud een beroep op [dochter ] gaan doen. Dit zou betekenen dat zij wordt meegezogen in de problemen van haar ouders en haar vooruitgang van de afgelopen jaren teniet wordt gedaan. (…)”. (procesdossier eerste aanleg, deel 2, productie 1).
Uit deze brief blijkt dat een mogelijke uithuiszetting weliswaar nadelige gevolgen zal hebben voor [geïntimeerde] en haar kinderen, maar niet dat deze gevolgen onoverkomelijk zouden zijn.
3.17.
Ten aanzien van [minderjarige 1] is in voornoemde brief van 13 januari 2016 van huisarts [huisarts 1] opgemerkt dat hij een recidiverende infectie op zijn behaarde hoofdhuid heeft in verband met een beet van een hond, maar van klachten die aan een ontruiming in de weg zouden staan blijkt niet. Tiwos heeft bij antwoordakte gewezen op een brief van 6 januari 2015 van plastisch chirurg dr. [plastisch chirurg] , waarin is aangegeven dat een eventuele operatie van [minderjarige 1] pas op langere termijn zal plaatsvinden. Gesteld noch gebleken is dat dit nu anders is. Maatschappelijk werkster [maatschappelijk werkster] heeft in voornoemde brief van 10 november 2014 aangegeven dat een uithuiszetting grote nadelige gevolgen voor [minderjarige 1] heeft omdat hij in het laatste jaar van het basisonderwijs zit en wijkagent [wijkagent] heeft dit in een e-mail van 29 april 2015 bevestigd. Volgens wijkagent [wijkagent] moet goed worden gekeken naar de gevolgen voor [minderjarige 1] , omdat hij in alle rust de overgang van de basis naar de middelbare school moet kunnen maken (memorie van antwoord, productie 2). Zowel de brief van maatschappelijk werkster [maatschappelijk werkster] als van wijkagent [wijkagent] hebben betrekking op het schooljaar 2014-2015, terwijl het huidige schooljaar 2015-2016 betreft. Gesteld noch gebleken is dat [minderjarige 1] inmiddels niet al de overgang naar de middelbare school heeft gemaakt, zodat het betoog van [geïntimeerde] voorshands in zoverre niet meer relevant is.
3.18.
Ten aanzien van [partner van geintimeerde] heeft huisarts [huisarts 2] in een brief van 21 december 2015 vermeld: “Een feitelijke uithuisplaatsing, of dakloosheid, zou in potentie voor mijn patient levensbedreigend kunnen zijn,”, maar of, en zo ja in hoeverre dit feitelijk levensbedreigend is, is niet aangegeven (akte houdende uitlating en overlegging producties, producties 1 en 2). Overigens is van feitelijke levensbedreiging als gevolg van een ontruiming in deze procedure niet gebleken.
3.19.
[geïntimeerde] heeft verder aangevoerd dat dak- en thuislozenopvang Traverse ongeschikt is voor haar gezin, maar dit is op niet onderbouwd. [geïntimeerde] heeft aangeboden om de reclasseringswerker van [partner van geintimeerde] , de heer [reclasseringswerker van de partner] , hierover te horen omdat hij kan bevestigen dat Traverse geen geschikte verblijfplaats is, maar hieraan wordt voorbijgegaan. Een kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Dat Traverse geen plaats voor hen zou hebben is weliswaar gesteld, maar evenmin met stukken onderbouwd.
Dit geldt ook voor het betoog dat [geïntimeerde] en haar gezin niet over voldoende financiële middelen zouden beschikken om een verhuizing en alternatieve woonruimte te kunnen betalen (mva punt 3). Daarbij komt dat uit het eigen betoog van [geïntimeerde] volgt dat zij alle huurpenningen heeft voldaan, gedurende de periode van sluiting kennelijk zowel die van de woning als die voor de tijdelijk vervangende woonruimte (mva punt 24 en productie 1).
3.20.
Het hof acht het gelet op het voorgaande voorshands onvoldoende aannemelijk dat door de ontruiming een noodsituatie zal ontstaan. Een mogelijke (tijdelijke) huisvesting bij Traverse of elders zal niet door [geïntimeerde] en haar gezin gewenst zijn, maar dat gevolg is aan de handelwijze van [partner van geintimeerde] te wijten. Het is voorts niet aannemelijk dat de overige door [geïntimeerde] geschetste belangen op ontoelaatbare wijze worden geschonden.
3.21.
[geïntimeerde] heeft zich er voorts op beroepen dat een buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (pleitnota in eerste aanleg punt 6), maar het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] op dit onderdeel in dit kort geding onvoldoende aangevoerd om naar de meer terughoudende woorden ‘naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar’ ontruiming wegens de ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen.
3.22.
Gelet op hetgeen Tiwos heeft aangevoerd is het hof, anders dan de voorzieningenrechter, voorshands van oordeel dat met voldoende mate van zekerheid aannemelijk is dat het door [geïntimeerde] in een bodemprocedure te voeren verweer tegen de gevorderde ontruiming niet zal slagen. Dit betekent dat de grieven 1 tot en met 5 slagen. Van overige, in eerste aanleg verworpen en/of niet behandelde verweren die in hoger beroep niet zijn prijsgegeven, is geen sprake. De vorderingen van Tiwos zijn in eerste aanleg ten onrechte afgewezen, zodat zij in eerste aanleg ook ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld. Grief 6 slaagt eveneens.
3.23.
Het hof zal de vordering van Tiwos toewijzen. De termijn voor ontruiming zal worden vastgesteld op 14 dagen na betekening van dit arrest. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep. Het hof past tarief II toe, voor zaken van onbepaalde waarde. Dit tarief is in eerste aanleg € 452,00 per punt x 3 punten (1 voor dagvaarding en 2 voor pleidooi, derhalve € 1.356,00) en in hoger beroep € 894,00 per punt x 1,5 punten (1 voor dagvaarding en 0,5 voor antwoordakte, derhalve € 1.341,00). De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring, waartegen geen verweer is gevoerd, zal eveneens worden toegewezen.