Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, hoger beroep belastingrecht

De waarde als bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling, die berusten op artikel 20, lid 2, van de Wet WOZ en het bijbehorende Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, bevatten - blijkens de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 3.1 tot en met 3.4 weergegeven wetsgeschiedenis met het oog op de uniformiteit van wetstoepassing voorgeschreven - hulpmiddelen om te bereiken dat dit wettelijke waardebegrip inderdaad wordt gehanteerd. De toetssteen blijft evenwel uiteindelijk de waarde zoals omschreven in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, en die waarde kan, zoals het Hof met juistheid heeft overwogen, ook op andere manieren worden bepaald.” (Voetnoot 1)

De bewijslast met betrekking tot de waarde rust op de heffingsambtenaar. Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter - eventueel na inwinning van een deskundigenbericht - zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ bedoelde waarde komen. (Voetnoot 2)

In hoger beroep bepleit belanghebbende een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten te stellen en die bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van dat bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het taxatierapport. Hierin is de woning op € 368.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van zeven appartementen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht. De getaxeerde waarde is € 33.000 hoger dan de beschikte waarde van€ 335.000. Ter zitting heeft belanghebbende laten weten dat de waardedruk wegens de aanwezigheid van een LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] voor het kalenderjaar 2021 in zijn ogen ten hoogste € 20.000 bedraagt.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de woningwaarde van de woning van belanghebbende € 917 per m3 bedraagt wanneer de waarde alleen aan de hand van de verkooptransacties van de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 1999 bepaald zou worden. Dit leidt tot een getaxeerde waarde van € 356.000, € 21.000 hoger dan de beschikte waarde. In die waarde is rekening gehouden met de kleinere inhoud van de woning ten opzichte van de referentie appartementen. Belanghebbende heeft die woningwaarde niet of onvoldoende betwist.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting ter zitting en in zijn verweerschrift voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Doordat ze onderdeel zijn van hetzelfde in 2019 opgeleverde appartementencomplex zijn juist de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 199 bij uitstek geschikt als referentieobject ter waardebepaling van de woning van belanghebbende. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn aanname dat de kopers van die appartementen kopers als bedoeld in 4.1. zijn die bij de aankoop de mogelijke gevolgen van de duidelijk waarneembare aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation mede in aanmerking zullen hebben genomen. Belanghebbende heeft het tegendeel gesteld, maar geen feitelijke gronden aangevoerd waarom die kopers niet als kopers als bedoeld in 4.1 aangemerkt kunnen worden. De vergelijkingsmethode heeft de heffingsambtenaar daarom terecht toegepast. In de verkoopprijzen van [adres1] 179, 197 en 1999 zijn de aanwezigheid van [naam5] en het LPG-tankstation aan de overkant van de [naam3] en de (eventuele) waardedruk die daarvan uit kan gaan, gelet op de woningwaarde van € 917 per m3 en de woningwaarden per m3 van [adres1] 179 van € 907, van [adres1] 197 van € 851 en van [adres1] 199 van € 912 voldoende verdisconteerd, zodat de andersluidende stelling van belanghebbende geen doel treft.

Wat betreft het ontbreken van voldoende openbare verlichting is het de vraag of deze omstandigheid in een nieuwbouwwijk tot een waardevermindering leidt. Doorgaans is dit van voorbijgaande aard en nemen kopers dit op de koop toe. Voor zover hier wel waardedruk vanuit gaat, is die voldoende verdisconteerd in de verkoopprijzen van de drie appartementen [adres1] 179, 197 en 199.

Met betrekking het LPG-tankstation merkt het Hof nog op dat de externe veiligheid voor de bewoners van de wijk [adres1] bij de herontwikkeling van dit voormalige industriegebied uitvoerig is onderzocht. (Voetnoot 3) Bij de bestemmingsplanherziening is in dit onderzoek, waarvan een openbaar toegankelijk rapport is opgemaakt, ervan uitgegaan dat het LPG-tankstation op die locatie zal blijven. Uit het onderzoek blijkt dat zowel onder toepassing van het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de daarbij behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen 2004 (hierna: Revi 2004) als onder toepassing van het Besluit externe veiligheid inrichtingen en de daarbij behorende Regeling externe veiligheid inrichtingen 2007 (hierna: Revi 2007) de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico bij handhaving van het LPG-tankstation niet overschreden wordt. De normwaarde bij een maximale invulling van het aantal woningen bedraagt bij Revi 2004 0,988 en bij Revi 2007 0,594. Het groepsrisico valt daarmee binnen het gestelde en geaccepteerde risico. Ondanks het resultaat van deze risicoanalyse heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om het LPG-tankstation te verplaatsen naar een locatie buiten de bebouwde kom. Kopers van de appartementen [adres1] zullen met die mogelijke verplaatsing wellicht rekening hebben gehouden. Pas na een juridische procedure over de nieuwe locatie van het LPG-tankstation is op 13 april 2022 door een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Voetnoot 4) voor de verplaatsing groen licht gegeven. De tot die datum bestaande onzekerheid van de verplaatsing acht het Hof voldoende verdisconteerd in de verkoopprijzen van [adres1] 179, 197 en 199, zodat de heffingsambtenaar in zijn aan de hand van de vergelijkingsmethode toegepaste waardebepaling voldoende aannemelijk maakt dat daarin rekening gehouden is met de onzekerheid over de verplaatsing. Bovendien is de woning te waarderen op € 356.000 (zie 4.5.), terwijl de waarde is vastgesteld op € 335.000. Dit geeft een marge van € 21.000, waarin de door de gemachtigde wegens het LPG-tankstation gestelde waardedruk van € 20.000 wegvalt.

Wat betreft het dakterras heeft belanghebbende foto’s ingediend die vlekken op de vloer van het dakterras laten zien. Belanghebbende stelt dat ingrijpende constructieve maatregelen noodzakelijk zijn voor herstel, terwijl volgens de heffingsambtenaar sprake is van cosmetische vlekken die met eenvoudige maatregelen zijn te verwijderen. Nu de heffingsambtenaar belanghebbendes stelling gemotiveerd heeft betwist, ligt het op de weg van belanghebbende aannemelijk te maken dat sprake is van waardedruk door schade die zijn oorzaak heeft in de (foute) constructie van het dakterras. (Voetnoot 5) Met de enkele verwijzing naar de foto’s is belanghebbende daar niet in geslaagd.