Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, hoger beroep belastingrecht

De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. (Voetnoot 1)

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. (Voetnoot 2) Bij beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar ook de stukken en stellingen die belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. (Voetnoot 3)

Indien de belanghebbende beroep doet op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de onroerende zaak leiden, zoals vervuiling of veroudering, is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt de belanghebbende daarin, dan brengt een redelijke verdeling van de bewijslast mee dat de heffingsambtenaar aannemelijk dient te maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. (Voetnoot 4)

Slechts indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter – des geraden na inwinning van een deskundigenbericht – zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. (Voetnoot 5) Dat betekent niet meer dan dat de rechter de waarde van de onroerende zaak alleen op een door hem gekozen grondslag mag vaststellen indien de heffingsambtenaar niet het van hem te verlangen bewijs heeft geleverd en, zo de belanghebbende een lagere waarde heeft bepleit, ook hij zijn daartoe aangevoerde stellingen niet aannemelijk heeft gemaakt. (Voetnoot 6)In hoger beroep bepleit belanghebbende voor de woning een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatieverslag en een taxatiematrix van een onbekende datum en een onbekende auteur. Hierin is de waarde van de woning op € 307.000 getaxeerd aan de hand van verkoopcijfers van drie woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatieverslag en de taxatiematrix en de daarop gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning per de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting bij het Hof is komen vast te staan dat de transactieprijzen van de referentieobjecten tot stand zijn gekomen zonder dat de kopers van die objecten op de hoogte waren van de PFAS-verontreiniging die in de omgeving van de vliegbasis Leeuwarden in 2021 is geconstateerd. Dit werd namelijk pas in 2024 bekendgemaakt, terwijl belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat Defensie het Wetterskip Fryslân en de gemeente Leeuwarden daar reeds in 2021 van op de hoogte heeft gebracht. De meestbiedende koper had daar geen weet van op het moment van het sluiten van de transactie en kon die omstandigheid dus ook niet meewegen. Tussen partijen is niet in geschil dat de PFAS-verontreiniging op het perceel van belanghebbende op zichzelf een waardeverminderende omstandigheid is. Wel houdt partijen verdeeld in hoeverre die verontreiniging invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Nu uit het taxatieverslag en de taxatiematrix echter volgt dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met deze vaststaande waardeverminderende omstandigheid, slaagt hij reeds om die reden er niet in aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende staat een waarde voor van € 147.500, maar heeft die waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Ter onderbouwing hiervan is geen taxatierapport of ander stuk overgelegd.

Nu geen der partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof, gelet op al hetgeen partijen over en weer hebben gesteld, de waarde in goede justitie vast op € 250.000.

Gelet op het voorgaande behoeven de overige grieven van belanghebbende geen bespreking meer.