2.1
In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten en omstandigheden vermeld in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.1-2.3. Voor zover in cassatie nog van belang komen deze op het volgende neer.
(i) In afzonderlijke notariële akten die in de tweede helft van 2006 zijn verleden, heeft de rechtsvoorganger van het Land aan Shipyard, Shanny’s Real Estate N.V. (hierna: Shanny) en (wijlen) [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1], ook zijn gezamenlijke erven worden zo aangeduid) verschillende percelen land en een perceel water in erfpacht uitgegeven, met een duur van twaalf jaar en tegen een prijs van tussen de NAf 6,-- en NAf 8,-- per vierkante meter. De totale canon bedroeg ruim NAf 150.000 per jaar. De akten bevatten onder meer de volgende of gelijksoortige bepalingen.
Condition d bepaalt over het doel van het verpachte terrein dat het:
“(…) may only be used to have and maintain a mobile syncrolift for the maintenance of (mega) yachts”.
en bepaalt voorts:
“The leaseholder is under the obligation to have all that which is necessary for the execution of the above mentioned purpose cleared out at the end of the period for which this right of long lease has been issued.”
Condition e bevat een bouwverbod en voegt daaraan toe:
“It is only allowed to place mobile facilities on these parcels of land, which are of service to the purpose and use described sub paragraph d above, and which facilities must be approved by the Executive Council prior to placement.”
Condition i bepaalt dat van toepassing is de:
“Eilandsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied de Bovenwindse Eilanden”.
Condition m luidt als volgt:
“[T]he parcels of land and water issued in long lease can, without intervention of the Judge, be reclaimed by the Executive Council for the expansion of the airport without any compensation for damages.”
(ii) Shipyard gebruikt de percelen van Shanny en [betrokkene 1] voor haar bedrijfsexploitatie, te weten het bieden van een droogdok aan boten voor reparatie of stalling.
(iii) Op 21 augustus 2007 heeft het Land aan Shipyard een bouwvergunning afgegeven voor het oprichten van een betonnen gebouw (“a shipyard building”).
(iv) Vanaf 2014 hebben partijen overleg gevoerd over een door Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] gewenste verlenging van de erfpachtperiode.
(v) Bij brief van 21 maart 2019 heeft de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening, Milieu & Infrastructuur (hierna: de minister) bericht dat het Land de erfpachtrechten per 21 september 2018 als van rechtswege beëindigd beschouwt. Aan Shipyard is een termijn van twee maanden gegeven om de percelen te ontruimen. Daarnaast bevat de brief de mededeling dat:
“[T]he Country Sint Maarten as owner of the parcels urgently requires the usage of these parcels for the ship salvaging project. This project is both in the interest of Country Sint Maarten as well as its people and cannot suffer any delays”.
(vi) De Staten van Sint Maarten hebben op 13 augustus 2019 de volgende motie aangenomen:
“That Shipyard N.V. to which [bestuurder 2] claimed in his letter of March 26th 2019 he is a shareholder and director owes the government over a million guilders and he needs to go pay.
That the former Minister of Finance has attempted to make use of his former position as Minister and current relationship to the current government to, by means of his letter dated March 26th, to strong-arm the Minister of VROMI to pull back his decision to cancel the lease of the Shipyard N.V. which is in violation of article 2:185 of the penal code regarding false impersonation.”
(vii) Bij brief van 8 november 2019 heeft de minister aan Shipyard onder andere het volgende medegedeeld:
“It is my decision to no longer entertain any discussions to extend the right of long lease to [Shipyard], (…) [Shanny] and [[betrokkene 1]]. The Government will retake ownership of the parcels for the benefit of the Ship Salvaging Project and will proceed with the collection of the long lease fees. In light of the fact that the rights of long lease of the parcels expired on September 21, 2018, as well as the fact that you were informed on January 4, 2019 and March 21, 2019 that the rights of long lease were considered to be expired as per article 5:98 Civil Code, you are currently occupying the parcels without right or legal title. As mentioned, the parcels should have been made available to the Minister three months after expiry of the rights of long lease.
(…)
Furthermore, you are considered to be in default regarding the payments of the annual long lease fees. In total an amount of NAf. 1.380.409,57 is currently outstanding. (...) You are requested – and in so far as necessary summoned – to pay the amount of NAf 1.380.409,57 ultimately within two weeks after today.”
(viii) In een brief van 23 april 2020 aan (de advocaat van) Shipyard heeft de minister meegedeeld het erfpachtrecht voor zover nodig vervallen te verklaren.
“Additionally, as per article 15 under a, the Minister can declare the right of long lease to have lapsed (in Dutch: 'vervallen verklaard') in case long lease fees are not paid within three months. It is abundantly clear that your clients have not paid any long lease fees for an extended period of time, far beyond the three months mentioned in this article, and as such the right of long lease of your clients is hereby declared to have lapsed, in so far as necessary.”
2.2
In cassatie moet ervan worden uitgegaan dat het erfpachtrecht van Shipyard is vervallen op de voet van art. 15, aanhef en onder a, Verordening op de uitgifte van eigendommen (hierna: Lv) (Voetnoot 1) en gaat het alleen nog om de vraag of Shipyard recht heeft op een vergoeding voor door haar gedane investeringen, waaronder de bouw van opstallen. Shipyard vordert onder meer het Land te veroordelen tot openbare verkoop van het beëindigde erfpachtrecht, met uitkering van de opbrengst aan Shipyard. Deze vordering is gebaseerd op art. 16 Lv, dat ziet op de situatie dat een erfpachtrecht vervallen is verklaard, en onder meer bepaalt:
“1. Indien het erfpachtsterrein is bebouwd, is de minister verplicht binnen zes maanden na de vervallenverklaring van het erfpachtrecht een openbare verkoop volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veilingvoorwaarden te doen houden van het erfpachtrecht op de grond met de opstallen en dit recht aan de verkrijger te verlenen voor het nog niet verstreken gedeelte van de termijn van het beëindigde erfpachtrecht en overigens onder de voor dat recht gegolden hebbende bepalingen en voorwaarden.2. De opbrengst van de verkoop wordt aan de erfpachter, wiens erfpachtrecht beëindigd is, uitgekeerd na aftrek van hetgeen aan het Land met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de ten laste van het Land komende kosten van de verkoop.”
2.3
Het gerecht heeft deze vordering afgewezen. (Voetnoot 2) In dat verband heeft het onder meer het volgende overwogen:
“4.17. Uit de besluiten tot uitgifte in erfpacht en de erfpachtaktes volgt dat er alleen mobiele installaties op de percelen mogen worden geplaatst. Niettegenstaande dit contractuele verbod hebben Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] gebouwen neergezet op de percelen en zij beroepen zich op de toestemming van het Land hiervoor omdat die blijkt uit de afgegeven bouwvergunning. Dat argument volgt het Gerecht niet onder verwijzing naar het zogenaamde poko poko-beginsel. Dit beginsel brengt onder andere met zich mee dat in een kleinschalige eilandsgemeenschap als Sint Maarten, waarin persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete toestemming of weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, de regels inzake bevoegdheid en formele besluitvorming strikt in acht moeten worden genomen. Het Gerecht volgt met dit uitgangspunt bestendige jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie in hoger beroep. [voetnoot hof: Zie GHvJ 30 januari 2001, NJ 2001/579.] Dat betekent in deze zaak dat het afgeven van een bouwvergunning voor een gebouw door de Minister van VROMI niet gelijk gesteld kan worden aan toestemming door diezelfde Minister om op de in erfpacht uitgegeven percelen een gebouw neer te zetten. [voetnoot hof: Daaraan doet, anders dan Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] menen, de omvang van de betaalde leges niet af.] Temeer nu de voor Shipyard, Shanny en [betrokkene 1] correcte weg zou zijn geweest om eerst op grond van de erfpachtakte daarvoor toestemming te vragen en pas daarna de bouwvergunning aan te vragen. [voetnoot hof: Uitleg waarom die weg niet is bewandeld wordt niet gegeven door Shipyard, Shanny en [betrokkene 1].] Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking, in het licht van voormelde jurisprudentie, dat het openbaar bestuur op Sint Maarten in de regel minder goed is bemenst en toegerust voor alle taken dan in Europees Nederland. Om die reden acht het Gerecht het strikt volgen van procedures dan ook van groot gewicht om de belangen van het Land, en daarmee de bevolking van Sint Maarten, zo goed mogelijk te waarborgen.”
2.25.
Dat het ‘van verhoogd belang is in een kleinschalige samenleving, waarin persoonlijke verhoudingen een grote rol spelen en een expliciete weigering niet gemakkelijk wordt gegeven, dat regels inzake (…) formele besluitvorming strikt in acht worden genomen’ is ook aangenomen in het door Shipyard aangehaalde arrest van de Hoge Raad (HR 23 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BT7487, rov. 3.4.3, ([Erven R.]/Sint Eustatius), zij het dat dit en de andere door de Hoge Raad genoemde feiten en omstandigheden niet altijd doorslaggevend zijn (zoals ook blijkt uit HR 6 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT8413, rov. 3.6.5, De Goede Hoop/Curaçao).