Rechtbank Midden-Nederland, eerste aanleg - meervoudig bestuursrecht overig

1. Op 6 augustus 2014 heeft Vestia bij verweerder conform artikel 11d van het Besluit beheer sociale-huursector melding gemaakt van de verkoop van 5490 woningen aan Patrizia. Om de verkoop van de woningen niet te vertragen heeft Vestia bij brief van 29 oktober 2014, onder intrekking van de eerdere melding, nieuwe meldingen gedaan bij verweerder, waarbij de te verkopen woningen zijn gesplitst in een deel waarvoor de gemeenten een positieve zienswijze hebben afgegeven en een deel waarvoor de gemeenten een negatieve zienswijze hebben afgegeven.

2. Van de te verkopen woningen zijn er 151 gelegen in de gemeente Arnhem. Eiseres heeft op 13 mei 2014 en 21 oktober 2014 negatieve zienswijzen uitgebracht over de verkoop van de woningen in haar gemeente aan Patrizia.

3. Verweerder heeft – kort samengevat – aan het besluit ten grondslag gelegd dat de voorgenomen verkoop in het belang is van de volkshuisvesting als geheel en van Vestia. Er is sprake van een bijzondere situatie; de omvang van de financiële problemen van Vestia is zonder precedent.

4. Op grond van artikel 11d, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector meldt de toegelaten instelling aan Onze Minister haar voornemens tot het vervreemden van onroerende zaken aan (…) b. rechtspersonen of vennootschappen die geen toegelaten instelling zijn.

5. In de Circulaire verkoop corporatiewoningen (MG 2013-02), zoals deze luidde ten tijde van belang, is neergelegd dat vanwege mogelijke gevolgen voor de lokale voorraad sociale huurwoningen en de situatie voor de huurders van de betreffende woningen, een melding van een voorgenomen verkoop moet zijn voorzien van een zienswijze van de gemeente en van de huurders(organisatie). Deze zienswijzen moeten in beginsel positief zijn en minimaal betrekking hebben op de te verkopen adressen en de koper. In de Circulaire heeft verweerder verder opgenomen dat hij een zwaarwegend belang hecht aan deze gemeentelijke zienswijze. Slechts indien in bijzondere situaties de gemeentelijke zienswijze naar zijn oordeel evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten, kan verweerder tot een ander oordeel komen dan de gemeente, aldus de Circulaire.

6. Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder ten onrechte voorbij is gegaan aan de door haar uitgebrachte negatieve zienswijze. Gelet op het beleid zoals neergelegd in de Circulaire moet verweerder zich conformeren aan de negatieve zienswijze, tenzij de gemeentelijke zienswijze naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Er is ook geen sprake van een bijzondere situatie. Niet aannemelijk is gemaakt dat ingeval van een lagere verkoopprijs een faillissement van Vestia dreigt. Dat Vestia een groot verlies heeft geleden is volstrekt onvoldoende voor deze stelling. Verder is niet aangetoond dat een eventueel faillissement van Vestia het volkshuisvestelijk belang raakt.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat sprake is van een bijzondere situatie. Daarbij heeft verweerder relevant kunnen achten dat de financiële problemen bij Vestia van een ongekende omvang waren (zijn), zonder precedent.

8. De rechtbank stelt vast dat het bestaan van een bijzondere situatie op grond van de Circulaire niet voldoende is om een negatieve zienswijze van een gemeente ter zijde te leggen. De Circulaire schrijft immers voor dat verweerder daarnaast moet motiveren waarom, gegeven de bijzondere situatie, naar zijn oordeel de gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Verweerder heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat hij daarbij een belangenafweging moet maken, waarbij de gemeentelijke zienswijze zwaar weegt. De woorden “naar zijn oordeel” moeten volgens de rechtbank inderdaad zo worden uitgelegd dat verweerder na het maken van een belangenafweging de uiteindelijke beslissing neemt, waarbij hij gemotiveerd kan afwijken van de gemeentelijke zienswijze. Daarbij heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank verder terecht op het standpunt gesteld dat hij het belang van de volkshuisvesting als geheel dient af te wegen en niet alleen het belang van de lokale volkshuisvesting van in dit geval de gemeente Arnhem.

9. In het primaire en het bestreden besluit heeft verweerder overwogen dat het lokale volkshuisvestelijk belang niet in het geding komt door de voorgenomen verkoop van de woningen aan Patrizia. Dat is een andere toets dan de Circulaire voorschrijft. De vraag of de gemeentelijke zienswijze evident en naar objectieve maatstaven niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten is een andere dan de vraag of het lokale volkshuisvestelijk belang zich verzet tegen de verkoop. Gelet hierop is het bestreden besluit onvoldoende gemotiveerd en genomen in strijd met artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank ziet echter aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten en overweegt daartoe als volgt.

10. In het verweerschrift en ter zitting heeft verweerder toegelicht waarom het volkshuisvestelijk belang gediend is met duurzaam herstel van Vestia en de verkoop van de woningen als totaalpakket en waarom de zienswijze van eiseres om niet tot verkoop van de woningen als totaalpakket aan Patrizia over te gaan, niet in het belang van de volkshuisvesting is te achten. Met name Vestia zelf heeft helder uiteengezet waarom het van groot belang is dat het bestreden besluit in stand blijft en waarom de verkoop van de woningen aan Patrizia doorgang moet vinden. Voor de rechtbank is hiermee aannemelijk geworden dat een faillissement van Vestia grote gevolgen zou hebben voor de gehele corporatiesector. Vestia heeft daartoe verwezen naar het deelrapport over Vestia van de Parlementaire Enquêtecommissie en een brief van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) aan alle corporaties van augustus 2012, waarin is becijferd dat een faillissement van Vestia de corporatiesector, gemeenten en de Staat ten minste € 4,5 miljard zou kosten. Vanwege deze ernstige gevolgen is er in 2012 voor gekozen om Vestia te saneren met als doel duurzaam herstel. Er is een verbeterplan opgesteld, waaraan Vestia zich moet houden. Dit verbeterplan behelst onder meer de verkoop van 7.000 woningen buiten de regio’s Haaglanden en Rijnmond. De verkoop van de 151 woningen in Arnhem maakt hier onderdeel van uit. Verkoop van de woningen in één keer draagt bij aan het sneller bereiken van het doel van duurzaam herstel en de omvang van de portefeuille vergroot de kans op een goede prijs. In de belangenafweging heeft verweerder dit belang zwaarder mogen laten wegen dan het belang van eiseres. Verweerder heeft daarbij mogen betrekken dat het gaat om maar een klein deel van het aantal corporatiewoningen in de gemeente van eiseres en dat het grootste deel daarvan ook na verkoop aan Patrizia sowieso behouden blijft voor de sociale woningvoorraad, omdat huurmaximalisatie tot boven de liberalisatiegrens op grond van het puntensysteem niet mogelijk is. Verder heeft verweerder van belang mogen achten dat eiseres zelf door middel van een lokale woonruimteverordening kan bijsturen op het beschikbaar blijven van voldoende sociale huurwoningen voor diverse doelgroepen, zoals ouderen en dat ook Patrizia gebonden is aan de regelgeving die van toepassing is op de woningsector. De stelling van eiseres dat de Huisvestingswet 2014 geen geschikt instrument is om de sociale woningvoorraad op peil te houden, volgt de rechtbank niet. De door eiseres naar voren gebrachte argumenten overtuigen de rechtbank niet. Uit de Memorie van Toelichting bij artikel 4 van de Huisvestingswet volgt immers dat de Huisvestingsverordening na vier jaar kan worden verlengd als de schaarste aan goedkope woonruimte niet is opgelost. Tot slot heeft verweerder van belang mogen achten dat het door de lokale woningcorporatie Vivare uitgebrachte bod geen betrekking had op sociale huurwoningen maar op de te liberaliseren woningen. Bovendien is gebleken dat Vivare haar bod al voor het nemen van het bestreden besluit heeft ingetrokken, omdat zij van mening was dat het slagen van het saneringsproces van Vestia in het belang is van de gehele corporatiesector en dat de verkoop van de portefeuille in één keer daarvoor van groot belang is. Er was dus geen concreet alternatief voor de verkoop van de woningen aan Patrizia.

11. Gelet op hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 9 is overwogen is het beroep gegrond. De rechtbank vernietigt het bestreden besluit met instandlating van de rechtsgevolgen.

12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 992,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 496,- en een wegingsfactor 1).

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.