Rechtbank Overijssel, eerste aanleg - enkelvoudig civiel recht overig

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in de procedure verschenen. De andere gedaagden zijn niet verschenen. Daarom moet worden beoordeeld of tegen hen verstek kan worden verleend. De betekening heeft plaatsgevonden op grond van artikel 61 Rv. Aan de in dat artikel genoemde formaliteiten (kort gezegd: achterlating van het exploot ter plaatse en publicatie in een dagblad) is voldaan. Gelet hierop wordt ten aanzien van de niet-verschenen gedaagden verstek verleend. Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wel in deze procedure zijn verschenen en verweer hebben gevoerd, wordt op grond van artikel 140 lid 3 Rv één vonnis gewezen dat voor alle partijen als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.

Allereerst stelt de voorzieningenrechter vast dat [eiseres] ter zitting haar eis tegen [gedaagde 2] heeft ingetrokken, omdat [gedaagde 2] sinds 20 september 2024 op een ander adres staat ingeschreven en haar inschrijving op het adres van het pand slechts als tijdelijke overbrugging bedoeld was en zij niet meer in het pand verblijft. Gelet hierop, acht de voorzieningenrechter het niet redelijk dat [gedaagde 2] in de proceskosten van [eiseres] wordt veroordeeld als het gevorderde (deels) wordt toegewezen.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of [eiseres] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Vast staat dat de krakers zonder toestemming van of enigerlei overeenkomst met [eiseres] in het pand, dat eigendom is van [eiseres], zijn getrokken. Op grond van artikel 5:1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is het eigendomsrecht het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Volgens lid 2 van dat artikel staat het de eigenaar, met uitsluiting van ieder ander, vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Ingevolge artikel 5:2 BW is de eigenaar bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Het uitgangspunt is dus dat [eiseres] het recht heeft om vrijelijk over het pand te beschikken. Nu de krakers dit recht schenden en namens [eiseres] is verzocht hieraan een einde maken, maar de krakers hiertoe kennelijk niet zonder meer bereid zijn, heeft [eiseres] een spoedeisend belang bij een beslissing op haar vorderingen in dit kort geding.

In dit kort geding staat vast dat de bewoners het pand zonder toestemming van [eiseres] en zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Het zonder toestemming in gebruik nemen van een pand dat aan een ander toebehoort is een inbreuk op het eigendomsrecht van de eigenaar van het pand. Als uitgangspunt geldt dat degene die dat doet, onrechtmatig handelt jegens de eigenaar van het pand. Dat betekent dat [eiseres] als eigenaar van het pand in beginsel kan vorderen dat de bewoners een einde maken aan de onrechtmatige situatie.

Dit ligt slechts anders wanneer [eiseres] daarmee misbruik zou maken van haar bevoegdheid tot uitoefening van haar eigendomsrecht in de zin van artikel 3:13 BW. Daarvan kan sprake zijn wanneer er een zodanige onevenredigheid bestaat tussen het belang van [eiseres] en het belang van de bewoners dat [eiseres] haar bevoegdheid tot opeising van het pand naar redelijkheid niet kan uitoefenen. Hierbij is relevant dat de gevorderde ontruiming een inbreuk maakt op het door artikel 8 lid 1 EVRM gewaarborgde huisrecht van de bewoners. Daarom moeten de aangevoerde relevante argumenten over de evenredigheid van de inmenging in het huisrecht in detail worden onderzocht en moet de beslissing afdoende worden gemotiveerd (vgl. HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:25).

Voor wat betreft de niet-verschenen gedaagden zullen de vorderingen worden toegewezen op de wijze als in de beslissing wordt vermeld aangezien dat wat [eiseres] aan de vorderingen ten grondslag heeft gelegd, niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.

In het kader van de belangenafweging tussen [eiseres] en [gedaagde 1] dient te worden beoordeeld of de plannen die [eiseres] met het pand heeft voldoende concreet en onderbouwd en binnen afzienbare termijn uitvoerbaar zijn. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe als volgt.

Sinds medio 2023 beschikt [eiseres] over een – inmiddels onherroepelijke – omgevingsvergunning voor het verbouwen van het pand tot drie appartementen. [eiseres] heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de financiering van dit project inmiddels rond is en dat de sloopaannemer ([bedrijf 2] te [plaats]) en de bouwaannemer(s) in de startblokken staan maar dat deze aannemers niet met hun werkzaamheden kunnen beginnen zolang de krakers in het pand verblijven. [eiseres] heeft verder onbetwist gesteld dat de feitelijke werkzaamheden binnen enkele weken kunnen starten als het pand is ontruimd. Gelet hierop is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de plannen van [eiseres] binnen afzienbare tijd uitvoerbaar zijn en dat van een ongerechtvaardigde leegstand geen sprake zal zijn. Ten aanzien van de stelling van [gedaagde 1] dat (nog) geen asbestinventarisatie heeft plaatsgevonden, stelt de voorzieningenrechter vast dat [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat hij zijn medewerking wil verlenen aan de voorgenomen bouwplannen van [eiseres] en dat hij bereid is om hierover rechtstreeks met [eiseres] (bezoek)afspraken te maken als dat voor de uitvoering van de bouwplannen nodig is, in het bijzonder ten aanzien van de asbestinventarisatie maar ook als het gaat om de inspectie van het pand in het algemeen. In dat kader merkt de voorzieningenrechter op dat aan de omgevingsvergunning als voorschrift is verbonden dat [eiseres] pas asbest(houdende materialen) mag verwijderen als zij hiervoor toestemming heeft gekregen nadat zij de sloopmelding heeft gedaan. Voor zover een asbestinventarisatie noodzakelijk is, is dus niet aannemelijk geworden dat deze zal leiden tot ongerechtvaardigde leegstand.

Het voorgaande leidt ertoe dat het belang van [gedaagde 1] bij het voortgezet gebruik van het pand (lees: de uitoefening van het huisrecht) dient te wijken voor het belang van [eiseres] om vrij te kunnen beschikken over het pand om haar verbouwingsplannen te realiseren. Van misbruik van bevoegdheid aan de zijde van [eiseres] is niet gebleken. Daarbij betrekt de voorzieningenrechter dat [eiseres] onweersproken heeft gesteld dat het winkelpand aan de [adres 4] al vanaf oktober 2023 kampt met lekkages die zo spoedig mogelijk hersteld moeten worden en waarvoor betreding van het pand nodig is. De vordering van [eiseres] tot ontruiming van het pand door [gedaagde 1] zal daarom ook worden toegewezen.

Voor alle gedaagden zal de ontruimingstermijn op twee weken worden bepaald. De voorzieningenrechter acht deze termijn voldoende voor gedaagden om het pand te verlaten. [eiseres] heeft ter zitting verklaard dat zij geen bezwaar heeft tegen een ontruimingstermijn van twee weken.

Als gedaagden nalaten om zelf het pand te ontruimen, zullen de daarmee gaande (redelijke) kosten voor hun rekening komen. Het gevorderde sub (II) is daarom toewijsbaar.

[eiseres] vordert op grond van artikel 557a lid 3 Rv een bevel dat ook opvolgende anonieme gebruikers het pand dienen te ontruimen. Ingevolge dit artikellid kan de rechter desgevorderd bepalen dat een vonnis, waarbij aan anderen dan aan gebruikers of gewezen gebruikers krachtens een persoonlijk of zakelijk recht de ontruiming wordt bevolen van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, tot een jaar na de dag waarop het vonnis wordt uitgesproken dan wel bekrachtigd, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet. De voorzieningenrechter is van oordeel dat hiertoe aanleiding bestaat, nu [eiseres] er belang bij heeft dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht nu nog niet, maar op het moment van ontruiming dan wel daarna wel in het pand bevinden.

De voorzieningenrechter acht het onverenigbaar met het belang dat [eiseres] bij de vordering heeft om inlichtingen als bedoeld in artikel 557a lid 2 Rv in te winnen.

Al met al komt de voorzieningenrechter tot de slotsom dat de ontruimingsvordering van [eiseres] toewijsbaar is. De gevorderde dwangsom op de ontruimingsverplichting zal worden afgewezen, omdat [eiseres] na het verstrijken van de ontruimingstermijn de ontruiming zelf kan laten bewerkstelligen door een deurwaarder. Een financiële prikkel om aan de ontruimingsveroordeling te voldoen is daarom niet nodig.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Deze proceskostenveroordeling geldt niet voor [gedaagde 2] (zie 5.2). De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.