Rechtbank Zeeland-West-Brabant, eerste aanleg - enkelvoudig belastingrecht

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren) toe te zenden. Volgens belanghebbende handelt de heffingsambtenaar daarmee in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in samenhang met en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

De heffingsambtenaar stelt dat hij voldaan heeft aan het inzichtelijk maken van de onderbouwing van de waarde door de betreffende stukken voorafgaande aan de hoorzitting ter inzage te hebben gelegd. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit artikel 7:4 van de Awb en artikel 6:17 van de Awb geen toezendplicht. Toezending van stukken op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt volgens de heffingsambtenaar niet verder dan tot verstrekking van het taxatieverslag en, alleen voor zover de grondwaarde in geschil is, de grondstaffel.

De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van de Awb.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. (Voetnoot 1) Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. (Voetnoot 2) De heffingsambtenaar heeft in bezwaar uitsluitend het taxatieverslag, met gegevens van vergelijkingsobjecten, verstrekt. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot die – in dit geval – als vermeld in het taxatieverslag. Het gaat om de op dat moment beschikbare gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte grondstaffel, taxatiekaart en KOUDV- en liggingsfactoren toe. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dit nagelaten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". (Voetnoot 3)

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 356.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , te [plaats] . Tussen partijen is niet in geschil dat de gebruikte referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.

Belanghebbende voert aan dat in de matrix de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten onvoldoende inzichtelijk zijn gemaakt. Bij de woning van belanghebbende is een factor 4 (bovengemiddeld) toegepast voor het voorzieningenniveau, kwaliteitsniveau en onderhoudsniveau, terwijl bij de referentieobjecten overal een factor 3 (gemiddeld) is toegepast en voor het voorzieningenniveau van het referentieobject aan de [adres 2] zelfs een factor 2 (ondergemiddeld). Aangezien er geen inpandige opname heeft plaatsgevonden en de heffingsambtenaar niet met foto’s of anderszins de toegepaste KOUDV-factoren heeft onderbouwd, heeft de heffingsambtenaar de waarde niet inzichtelijk en aannemelijk gemaakt, aldus nog steeds belanghebbende.

De heffingsambtenaar stelt dat de KOUDV-factoren zijn gebaseerd op de resultaten van een zogenoemde ‘enquête van objectkenmerken’. Hieruit volgt dat de objectkenmerken van de woning als bovengemiddeld dienen te worden gewaardeerd. Volgens de heffingsambtenaar bestond geen aanleiding om een inpandige opname uit te voeren.

De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Volgens de rechtbank is het volstrekt onduidelijk op basis waarvan de KOUDV-factoren van de woning driemaal als bovengemiddeld (factor 4) zijn gewaardeerd. Er is geen sprake geweest van een inpandige opname. De heffingsambtenaar heeft daarnaast geen andere verifieerbare gegevens overlegd waaruit blijkt dat de KOUDV-factoren van de woning in vergelijking met die van de referentieobjecten als bovengemiddeld dienen te worden gewaardeerd.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft in zijn beroepschrift aangegeven dat de waarde van de woning op de waardepeildatum maximaal € 308.000 is. Op grond van de door hem gemaakte berekening, die ter zitting is overlegd, vindt belanghebbende, naar de rechtbank begrijpt, dat de waarde niet hoger dan € 294.000 kan zijn. De rechtbank volgt de berekening van belanghebbende niet, omdat een nadere onderbouwing daarvan, bijvoorbeeld aan de hand van een door een onafhankelijke taxateur opgesteld taxatierapport, ontbreekt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met de door hem overlegde berekening de waarde van € 294.000 dan ook niet aannemelijk gemaakt.

Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 298.000.