Rechtbank Zeeland-West-Brabant, eerste aanleg - enkelvoudig belastingrecht

Naar het oordeel van de rechtbank slaagt het beroep van belanghebbende en is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte heeft geweigerd de opgevraagde gegevens (de opbouw van de kavelwaarde, de grondstaffel, de taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsfactoren) toe te zenden. Volgens belanghebbende handelt de heffingsambtenaar daarmee in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in samenhang met artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.

De heffingsambtenaar stelt dat hij voldaan heeft aan het inzichtelijk maken van de onderbouwing van de waarde door de betreffende stukken voorafgaande aan de hoorzitting ter inzage te hebben gelegd. Volgens de heffingsambtenaar volgt uit artikel 7:4 van de Awb en artikel 6:17 van de Awb geen toezendplicht. Toezending van stukken op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt volgens de heffingsambtenaar niet verder dan tot verstrekking van het taxatieverslag en, alleen voor zover de grondwaarde in geschil is, de grondstaffel.

De rechtbank overweegt dat de door belanghebbende bepleite toezendplicht niet kan worden afgeleid uit artikel 6:17 van de Awb. Dit artikel bepaalt namelijk alleen, voor het geval er een gemachtigde is, aan wie stukken moeten worden gezonden, en niet welke stukken moeten worden gezonden. De heffingsambtenaar heeft dus niet gehandeld in strijd met artikel 6:17 van de Awb.

Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ strekt ertoe dat degene te wiens aanzien een waardebeschikking is genomen bepaalde waardegegevens kan verkrijgen, waarover hij wenst te beschikken om de juistheid van die waardebeschikking te kunnen controleren. (Voetnoot 1) Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. (Voetnoot 2) De heffingsambtenaar heeft in bezwaar uitsluitend het taxatieverslag, met gegevens van vergelijkingsobjecten, verstrekt. De rechtbank is, anders dan de heffingsambtenaar, van oordeel dat de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens niet zijn beperkt tot die – in dit geval – als vermeld in het taxatieverslag. Het gaat om de op dat moment beschikbare gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. In dit geval behoren daar ook de door belanghebbende verzochte grondstaffel, taxatiekaart en KOUDV- en liggingsfactoren toe. De heffingsambtenaar had deze gegevens aan belanghebbende moeten toezenden, maar heeft dit nagelaten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar daarmee niet tijdig en volledig aan het verzoek van belanghebbende voldaan en is in zoverre het bepaalde in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geschonden.

Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar het gebrek hersteld door bij het verweerschrift een taxatierapport met een matrix in te dienen. Belanghebbende is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. Of en in hoeverre de heffingsambtenaar daarmee de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt in het onderstaande aan de orde. De rechtbank passeert de schending van artikel 40 van de Wet WOZ met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". (Voetnoot 3)

De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In het taxatierapport is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 528.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] en [adres 4], te [plaats]. Tussen partijen is, met uitzondering van de woning aan de [adres 4], niet in geschil dat de gebruikte referentieobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. De rechtbank ziet geen aanleiding om anders te oordelen.

Wat betreft de woning aan de [adres 4] stelt belanghebbende dat deze niet bruikbaar is ter onderbouwing, omdat dit referentieobject niet op de vrije markt is aangeboden. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat het object via het traject van stille verkoop is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat een stille verkoop niet persé betekent dat een andere prijs dan de marktwaarde is betaald voor het object. Er bestaat naar het oordeel van de rechtbank, in dit geval, geen aanleiding om te twijfelen aan de bruikbaarheid van de woning [adres 4] als referentieobject.

Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix is uitgegaan van de verkeerde cijfers, doordat is nagelaten de KOUDV-factoren eerst naar gemiddeld (factor 3) te verrekenen. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut. Beide nalatigheden van de heffingsambtenaar hebben ertoe geleid dat de waarde te hoog is vastgesteld, aldus belanghebbende.

Ter zitting is door de heffingsambtenaar erkend dat de correcties in de taxatiematrix niet naar behoren zijn berekend. Indien dit wel op de juiste wijze was gedaan zou dit een lagere vierkante meterprijs van de referentiewoningen opleveren en zou dit resulteren in een lagere vierkante meterprijs van de woning. Uitgaande van de juiste correcties zou de getaxeerde waarde volgens de heffingsambtenaar € 479.000 moeten zijn.

Belanghebbende stelt daarnaast dat de heffingsambtenaar een onjuiste woonoppervlakte heeft gehanteerd bij de vaststelling van de waarde. Gelet op de gegevens volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) zou er gerekend moeten worden met een totale oppervlakte van 199 m² inclusief het oppervlak van de garage.

De rechtbank overweegt dat belanghebbende niet met verifieerbare gegevens aannemelijk heeft gemaakt dat de totale oppervlakte 199 m² inclusief de garage is. Een algemene verwijzing naar de BAG is daartoe onvoldoende. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht is uitgegaan van een woonoppervlakte van 199 m² exclusief de garage, waardoor de totale oppervlakte 223 m² bedraagt.

Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 455.000 aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft een berekening van de door hem bepleite waarde van € 455.000 overlegd. De rechtbank acht deze berekening onvoldoende, nu een nadere onderbouwing daarvan, bijvoorbeeld aan de hand van een door een onafhankelijke taxateur opgesteld taxatierapport, ontbreekt.